Wie Dura Vermeer Drohnen und KI bei einer großen Renovierungsausschreibung einsetzte

Die Wohnungsbaugesellschaft Vestia (jetzt Hef Wonen) beginnt ein großes Renovierungsprojekt im Rotterdamer Stadtteil Afrikaanderbuurt. Es handelt sich um die Renovierung des Wohnblocks an der Pretorialaan, der Paul Krugerstraat, der Transvaalstraat und der Putselaan (auf dem Bild grün schattiert).

Bas van Schelt, der Projektleiter für Entwicklung bei Vestia, sah ein großes Potenzial in der Verwendung eines digitalen fotorealistischen 3D-Modells des gesamten Komplexes für die Ausschreibung und war auch neugierig auf den Mehrwert der Ausführungsarbeiten für den Auftragnehmer dieses Renovierungsprojekts.

Für Vestia führte die traditionelle (manuelle) Herangehensweise an und Durchführung von Inspektionen, Instandhaltung und Renovierung ihres Immobilienportfolios (zu) oft zu subjektiven und ungenauen Daten, die sich als nicht vollständig und genau genug herausstellten. Dies führte dann mehr als einmal zu unerwarteten Kosten und nicht nachweisbarem Mehraufwand. Bas van Schelt wollte dies besser in den Griff bekommen.

Die wichtigsten Fragen, die sich supRmen dabei stellte, lauteten wie folgt. Kann supRmen ein fotorealistisches 3D-Modell erstellen, das Vestia und die Auftragnehmer:

• bietet einen vollständigen Überblick über den Projektstandort,
• die Bilder mit extrem hoher Detailgenauigkeit enthält und
• können Bauunternehmer in diesem 3D-Modell auch die Abmessungen von Fensterrahmen, Türen und anderen Bauelementen vermerken, diese Elemente messen und Abweichungen feststellen?
• und kann das auch im Winter gemacht werden?

Das Team von supRmen kennt die Herausforderungen, die ein solches Projekt mit sich bringt. supRmen-Projektleiter Jasper Nederlof betreute dieses Projekt: "Da alle Gebäude mit den Gärten aneinandergrenzen, ist es schwierig, das Projekt durchzuführen. Außerdem gibt es hier einige große Bäume, die das Fliegen von Drohnen sehr schwierig machen".

Darüber hinaus sind alle Wohnungen noch bewohnt. Um so wenig Unannehmlichkeiten wie möglich zu verursachen, werden alle Anwohner und Nachbarn ausführlich informiert. In diesem Fall geschah dies mittels eines Briefes. Dieses Schreiben enthält das Datum, an dem die Arbeiten durchgeführt werden. Personen und Nummernschilder werden durch einen KI-Algorithmus automatisch unscharf gemacht, so dass die Privatsphäre nicht beeinträchtigt wird.

Die Datenerfassung erfolgte aus der Luft mit einer Drohne und vom Straßenniveau aus mit einer extrem hochauflösenden Kamera. Durch die Kombination dieser Bilder entsteht ein 3D-Modell, das auch die Unterseiten einer Dachrinne oder eines Dachüberstands gestochen scharf abbildet. Laut Jasper ist dies mit öffentlichen Daten oder Satelliten nicht möglich. "Diese Daten sind natürlich zugänglich, aber es fehlen die Details, nach denen die Techniker genau suchen. Man will sicher sein, dass die Daten korrekt sind, denn sonst muss man den Ort sowieso noch einmal aufsuchen. Der große Vorteil ist jetzt, dass man nicht erst eine Hebebühne oder ein Gerüst mieten muss." Das Sammeln aller Daten dauerte insgesamt 1,5 Tage. Und das im Winter. Im Sommer wären wir noch effizienter, da die Tage viel länger nutzbares Licht haben. Bei diesem Modell wurde ein Detailgrad von bis zu 2 Millimetern Abweichung erreicht. Auf diese Weise wird der Zustand eines Gebäudes deutlich sichtbar und es können genaue Messungen vorgenommen werden.

Sobald die Rohdatenerfassung abgeschlossen ist, beginnt die Visualisierungsphase. In diesem nächsten Schritt werden Bilder, die sensible Informationen enthalten, verwischt oder entfernt. Dann werden diese Bilder in einer speziellen Software zusammengerechnet. Laut Jasper ist dies "eine Art von Strickarbeit für Nerds". aber genau darin liegt das Geheimnis des Schmieds. Es ist wahnsinnig wichtig, dass diese Verarbeitung einem strengen Protokoll folgt. So wird sichergestellt, dass sich die Modelle nicht verziehen oder kugeln. Sie wollen, dass die 3D-Modelle zuverlässig sind, und Sie wollen sicher sein, dass ein Zentimeter genau ein Zentimeter ist. Und nicht 1,2 Zentimeter. Daraus entsteht dann ein vollständiges fotorealistisches 3D-Modell, das über die Online-Visualisierungsplattform Omnibase von supRmen sichtbar ist. Da die Plattform online ist, können die 3D-Modelle problemlos mit allen an einem Projekt beteiligten Akteuren geteilt werden. Alle Vereinbarungen, Ausführungsarbeiten, Dokumente und andere Informationen können mit der supR-Plattform verknüpft werden. Dadurch werden alle Informationen zentral an einem Ort sichtbar. Auf diese Weise halten wir alle Beteiligten immer auf dem Laufenden, was den Fortschritt eines Projekts betrifft.

Alle Auftragnehmer verwendeten dieses fotorealistische 3D-Modell, um ihre Angebote zu erstellen. Nach nur zwei Wochen hatten die Auftragnehmer ihre Angebote fertig.

Die Angebote der Bauunternehmer waren genauer und preisgünstiger. Dieser positive Effekt wurde dadurch erzielt, dass fast alles sichtbar war, so dass die Bauunternehmer die meisten risikoreichen Annahmen, die zu Mehrarbeit führten, aus ihren Angeboten streichen konnten.  

Das 3D-Modell diente als Gesprächsgrundlage zwischen der Wohnungsbaugesellschaft Vestia und dem Bauunternehmen.

Aber, so Jasper, was vielleicht noch wichtiger ist, "das machte es für die Wohnungsbaugesellschaft viel einfacher, die Angebote zu vergleichen. Da die Baufirmen alle mit denselben Daten arbeiteten, konnte Vestia die Angebote auch qualitativ besser bewerten." Auf diese Weise war es Vestia möglich, die Angebote wie Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen.

Am Ende wurde das Projekt an Dura Vermeer vergeben. Um andere Unternehmen und Wohnungsbaugesellschaften zu inspirieren, hat Dura Vermeer einige Faktoren mit Supermännern geteilt, die ein positives Ergebnis bei ihren Ausschreibungsabläufen erzielt haben:

1. Die Ausschreibung wurde in nur 2 Wochen durchgeführt, während normalerweise 6 Wochen die Regel sind.
2. Das Modell, das den objektiven Zustand des Komplexes vor der Renovierung festhielt, konnte rund um die Uhr zu Referenzzwecken verwendet werden. Folglich war es nicht notwendig, zur Baustelle zurückzukehren, um zusätzliche Fotos zu machen, wodurch Diskussionen über zusätzliche Arbeiten vermieden werden konnten.
3. Es wurden weniger tägliche Fahrten zur Baustelle unternommen, um "einfach etwas zu messen". Dadurch wurden mindestens 200 Arbeitsstunden eingespart.
4. Auch die Zahl der Hausbesuche und damit die Belästigung der Anwohner wurde dadurch drastisch reduziert.
5. Das 3D-Modell bot mehr Effizienz und Komfort. So konnte sich das Team besser auf die wirklich wichtigen Punkte konzentrieren.

Durch den Einsatz der fotorealistischen 3D-Modelle und der Gebäudeanalyse von supRmen kann ein Gebäude "real life" visualisiert werden. Auf diese Weise hilft diese Technologie Unternehmen, bei der Gebäudeinspektion und -erfassung entlastet zu werden. Die Methode eignet sich für Gebäudesanierungsprojekte, kann aber auch für geplante Instandhaltung, MJOB und Gebäudezustandsmessungen eingesetzt werden.

Für zukünftige Sanierungsprojekte ist es interessant, diese Technologie auch im Bereich der Qualitätssicherung einzusetzen. Zu gewünschten Meilensteinen kann ein Scan der Außen- und Innenhülle eines Gebäudes erstellt werden. So lässt sich sehr genau überprüfen, welche Arbeiten wann durchgeführt wurden, und verschiedene Zeitpunkte lassen sich viel besser vergleichen.
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